2022年上海樓市可謂跌宕起伏，上半年4-5月封控期間樓市停擺，6月解封之后購買力釋放，7-9月呈現出報復性反彈，而四季度樓市行情再度回落。
從新房供應端來看，全年供應量明顯走高，228個項目318次開盤、約10萬套房源入市，創2016年以來最高水平。從成交端來看，全年100%+的認籌是主旋律，318次開盤中、認購率超過100%的達到164次，占比超51%；部分認籌未突破100%的項目在續銷階段能較快去化。
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但上海新房市場不是所有的項目都熱銷，過去一年，新房市場上也有不少樓盤滯銷，318次開盤認購率低于20%的項目共27次！
大家都在搶的房子未必是適合你的，但大家都不搶的房子，大概率是在買房路上需要避免踩坑的。今天，我們匯總了2022年度十大“滯銷”樓盤，供大家參考。
光明金山府：認購掛零
光明金山府2022年10月推出306套房源，均價27000元/㎡，認購掛零！截至2023年1月9日，據網上房地產網站顯示，這一批306套房源僅有1套房源完成備案登記，堪稱年度去化最慢項目！
光明金山府位于金山新城北面，距離金山衛站5.3公里，出行高度依賴自駕，交通不便。加之項目體量大，規劃戶數達3766戶。
其最早一次開盤可以追溯到2019年2月，至2020年9月共開盤4次，推出1839套房源，如今尚有710套可售；項目北地塊2021年和2022年共推出660套房源，目前還剩余530套可售。
海玥瀜庭：337套房源4組認購
海玥瀜庭2022年9月推出337套房源，均價25245元/㎡，僅4組客戶認購。
海玥瀜庭位于金山楓涇板塊，遠離金山核心的區域、近浙江嘉善。盡管楓涇有古鎮、有樂高，但這里交通不便，對剛需族來說，樓盤自帶硬傷。
這并非海玥瀜庭首次面臨去化情況不佳的局面，項目自2021年8月首開以來，先后推出共計968套房源，當前整體去化率約53%。
長城逸府：半年僅售出21套
長城逸府2022年7月開盤，推462套新房，均價21579元/㎡，12組客戶認購，認購率2.6%。
經過半年續銷，當前項目僅售出21套房源，去化率4.5%。長城逸府名苑同樣位于金山楓涇，與海玥瀜庭直線距離僅約1.5公里，在地段上存在共同的劣勢。
同潤欣匯名邸：價格“不香”
同潤欣匯名邸2022年9月開盤，推出120套新房，4組認購、認購率3.33%。項目首開時推388套房源，認購組數稍高，共89組。當前項目剩余383套房源可售。
同潤欣匯名邸位于浦東新場，盡管有著“張江南”概念加持，但項目并未能吸引購房者為之買單。項目疊墅均價達到59450元/㎡，高層均價均價約49580元/㎡，與項目周邊的小區相比，在價格方面的優勢并不高。與項目一街之隔的東方冠郡小區，二手房均價為3萬-4萬元/㎡，北面的次新房絲廬雅苑小區二手房均價為4萬元/㎡，萬科清林徑的二手房均價4.13萬元/㎡。
放眼上海，均價五六萬的熱銷項目基本上是一二手房價倒掛明顯的。同潤欣匯名邸的價格自然“不香”。
保利云湖壹號：保利亭林“折戟”
保利云湖壹號又是一個地處金山的項目，位于亭林板塊。2022年12月推出364套房源，均價21406元/㎡，16組認購、認購率4.4%。項目早2022年3月推出過466套房源，82組認購。
保利云湖壹號自首開以來三次共推1238套房源，當前可售669套，整體去化不足50%。其中12月推出的房源中已網簽的屈指可數。
得虧是保利，要不然，目測更難賣！
陜建名城映藍：海灣交通是硬傷
陜建名城映藍2022年11月首開432套房源，均價25000元/㎡，共19組認購、認購率4.4%。從網上房地產網站可以看到，項目當前可售還有415套。
項目在行政區域上屬于奉賢海灣板塊，遠離市區、交通不便，在這一硬傷面前，即使是地處臨港新片區規劃范圍內，項目依舊難以吸引到更多購房者。
中海戈雅園：距離首開已4年+
中海戈雅園在2022年2月推出324套房源，16組認購、認購率4.94%。項目2018年即推出首批房源，當下依舊有少量房源尚未去化。項目可售房源252套，主要為2022年2月推出的。
按照該項目的去化速度來講，剩余的252套房源，去化時間將依舊漫長。
中海戈雅園位于奉賢奉城板塊，距離5號線金海湖地鐵站約18公里，交通出行不便。
保利明玥潮升：競品扎堆、去化緩慢
保利明玥潮升2022年1月推出283套房源，22組認購，認購率7.77%；2022年9月推出360套房源、50組認購，認購率有所提升。
當前，項目1月推出的房源售出70套、9月推出的房源僅售出5套，整體去化速度慢。
保利明玥潮升位于崇明區城橋鎮，近萬達廣場。但交通是一大劣勢，畢竟這里短期內沒有軌交規劃。此外，項目周邊1.5公里范圍內新房競品較多，如十里江灣、金融街金悅府。
泗涇綠中海：泗涇的“翻車個案”
泗涇綠中海原計劃2022年3月入市，后推遲至6月開盤。項目推出453套房源，認購率僅8%、取消公證搖號。
當前，項目可售房源還剩397套，半年多的時間項目僅去化56套房源。
泗涇綠中海位于泗涇板塊，按理來說泗涇近年來熱盤頻出，泗涇綠中海如此“撲街”實屬意外。但仔細看，就能發現，項目確實不在泗涇的發展主線上，遠離地鐵，且旁邊就是泗涇五金城，周邊配套和環境無法與泗涇地鐵站附近相比。所以這個盤遇冷也就不奇怪了。
奉發寶龍廣場：地處奉賢邊緣地帶
奉發寶龍廣場2022年11月推出174套房源，僅16組認購、認購率9.2%。據網上房地產網站顯示，這一批房源尚未有完成備案登記的。
項目所在的奉城板塊，處于奉賢的“邊緣”地帶，距奉賢新城、臨港、浦東機場都在20公里左右，可以說是“三不沾”，周邊城市界面較為一般。
以上10個2022年度入市但難賣項目的中，有4個位于金山、3個位于奉賢、1個位于浦東新場、1個位于松江泗涇、1個位于崇明城橋鎮。
這些項目多數地處遠郊，均價3萬以內的項目占7個，雖然總價低，但仍舊是無人問津。其最主要的原因在于項目地段、交通上的硬傷，沒有軌交規劃，過渡依賴地緣性客戶，對區域外的客戶吸引力有限。
此外，項目性價比也是一大影響因素。如同潤欣匯名邸，位于浦東新場這樣有著“張江南”概念加持的地段，在價格上沒有優勢，同樣難以吸引購房者。
在魔都，“上錯車”的成本太高，購房者在市場中已歷練得非常精明。置業路上，大家都不選的項目，盡量繞行！
