近日，萬方水晶城小區(qū)業(yè)委會在小區(qū)公示欄里貼出了一則公示，小區(qū)業(yè)委會代表全體業(yè)主和前物業(yè)公司的官司暫時告一段落了。小區(qū)業(yè)委會主張前物業(yè)公司返還小區(qū)的公共區(qū)域收益得到蚌山區(qū)人民法院的支持，前物業(yè)公司被判支付業(yè)委會37萬多元。
采訪中，記者獲悉，今年以來，該小區(qū)利用公共區(qū)域收益，已經(jīng)為全體業(yè)主實現(xiàn)了總計16萬多元的收入。
一臺遺留電腦里隱藏的關(guān)鍵信息
小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)有矛盾的很多，但一直追著物業(yè)要錢，最后還能獲得法律支持的不多。今年十一月二十二日，蚌山區(qū)人民法院對經(jīng)開區(qū)萬方水晶城業(yè)委會與蚌埠市宇鵬物業(yè)公司之間物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案做出一審判決。
宇鵬物業(yè)是萬方水晶城小區(qū)的前物業(yè)公司，今年5月份正式撤出該小區(qū)。8月份，小區(qū)業(yè)委會搜集到證據(jù)，決定起訴前物業(yè)宇鵬公司，并正式向法院遞交訴狀，要求物業(yè)公司返還之前利用小區(qū)公共區(qū)域獲取的經(jīng)濟(jì)利益。
“取證環(huán)節(jié)很麻煩，我們一直沒能掌握物業(yè)的具體賬目，也不知道公共區(qū)域的收益到底有多少。費了一番周折才算找到了。”萬方水晶城小區(qū)業(yè)委會主任董郁森告訴記者，小區(qū)業(yè)委會之前一直要求前物業(yè)公司公開賬目，將公共區(qū)域收益返還給全體小區(qū)業(yè)主，但一直被拒絕。業(yè)委會無法掌握具體賬目和相關(guān)數(shù)據(jù)，難以進(jìn)行起訴。
2021年5月，前物業(yè)公司撤出小區(qū)后，遺留下了一臺工作電腦。業(yè)委會人員打開電腦后也沒有發(fā)現(xiàn)任何有價值的數(shù)據(jù)，電腦里的信息全部被清除了，硬盤全部重做了。業(yè)委會請來專業(yè)人員復(fù)原了電腦硬盤中的數(shù)據(jù)，找到了前物業(yè)公司利用小區(qū)地面停車位收取費用的具體數(shù)據(jù)。
之后，業(yè)委會又聯(lián)系到在小區(qū)里投放電梯廣告的商家，布設(shè)飲水機(jī)、快遞柜的商家，找到了這些商家和前物業(yè)公司之間合作時的賬目或發(fā)票，獲取了小區(qū)各類公共區(qū)域具體收益的信息后，向法院提起訴訟。
八月初，蚌山區(qū)法院對此案進(jìn)行了審理。
法院一審判決公共收益“三七開”
在這份判決書中，蚌山區(qū)法院認(rèn)為，萬方水晶城業(yè)委會提出的幾項主張，如2015年1月1日至2021年1月31日期間的地上臨時停車位租金收益523340元、2019年8月20日至2020年1月19日電梯廣告收入3242元、2020年11月1日至2021年3月31日的快遞柜收入3572元、2018年6月18日至2018年11月17日的純凈水租金收入450元，予以采信。
法院認(rèn)定在這些收入基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮小區(qū)運營需要一定的運營成本，根據(jù)公平原則，酌情扣除30%的運營成本，前物業(yè)公司應(yīng)返還業(yè)主委員會的公共收益371422.80元（530604×70%）。
蚌山區(qū)法院依照《中華人民共和國民法典》、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律法規(guī)做出判決。要求被告蚌埠市宇鵬物業(yè)管理有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)在萬方水晶城小區(qū)顯著位置張貼公布2011年11月至2021年1月31日收取的公共收益明細(xì)；并于決生效之日起十日內(nèi)支付原告蚌埠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)淮河行政事務(wù)管理中心萬方水晶城小區(qū)業(yè)主委員會萬方水晶城小區(qū)公共區(qū)域收益371422.80元。
法院駁回了原告經(jīng)開區(qū)萬方水晶城小區(qū)業(yè)委會的其他訴訟請求。同時明確告知原告、被告雙方，如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向法院遞交上訴狀，上訴于安徽省蚌埠市中級人民法院。
半年來，公共區(qū)域已為業(yè)主創(chuàng)收16萬多元
小區(qū)業(yè)委會主任董郁森告訴記者，如果對方?jīng)]有再提起上訴，小區(qū)全體業(yè)主最終贏了官司，這筆錢會被用來維修、提升小區(qū)內(nèi)部道路以及維護(hù)一些公共設(shè)施。
“我們小區(qū)很多業(yè)主的車輛是停在小區(qū)路面的，由物業(yè)收取停車的相關(guān)費用。小區(qū)道路顯然是公共區(qū)域，這筆錢中就有公共區(qū)域收益，當(dāng)然是要返還給全體業(yè)主的。我們小區(qū)之所以公共區(qū)域收益比較可觀，主要是地上的路面車位較多。”董郁森說，利用小區(qū)公共區(qū)域的收益對小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行維修、提升或改造已經(jīng)不是第一次。今年5月后，小區(qū)業(yè)委會與新的物業(yè)公司簽物業(yè)服務(wù)合同時，就特別明確了，物業(yè)公司應(yīng)公開所有物業(yè)服務(wù)收費賬目，并定期返還小區(qū)公共區(qū)域收益給全體業(yè)主。半年多來該小區(qū)業(yè)委會代表全體業(yè)主，已經(jīng)收到了新物業(yè)公司返還的16萬多元的小區(qū)公共區(qū)域收入。這些收入被用來改造了小區(qū)兒童游樂區(qū)以及幾個出入口的人行道閘和機(jī)動車道閘。
采訪中，記者獲知，前物業(yè)公司目前也正在對小區(qū)拖欠物業(yè)費的170多戶業(yè)主進(jìn)行起訴。
物業(yè)不公開賬目、不返還公共區(qū)域收益將面臨處罰
目前，法律對小區(qū)公共收益部分如何分配規(guī)定得非常明確，很多人對此都有所知曉。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》也有明確規(guī)定，利用小區(qū)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
《民法典》第二百八十二條明確規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。第二百八十三條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。第二百八十四條規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
毋庸置疑，業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的道路、外墻、電梯等公共設(shè)施享有所有權(quán)和管理權(quán)。但在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)不少小區(qū)業(yè)主常常忽視對自身權(quán)益的維護(hù)，公共區(qū)域收益更是一筆“糊涂賬”。如今，住宅小區(qū)的大堂、電梯間經(jīng)常出現(xiàn)平面或電子顯示屏廣告，小區(qū)內(nèi)自動售賣食品、飲用水的設(shè)備也很常見，車位被出售或轉(zhuǎn)租，各種收入加起來，真正能捋清楚的小區(qū)業(yè)主并不多。
記者聯(lián)系了市住建局物業(yè)管理科負(fù)責(zé)人李曉偉，他表示，作為物業(yè)公司的主管部門，要求物業(yè)企業(yè)定期向小區(qū)業(yè)主公開公共區(qū)域收支賬目，在刨除了物業(yè)管理的成本后，物業(yè)公司要將公共區(qū)域的收益返還小區(qū)全體業(yè)主。對于不公開賬目、不返還業(yè)主應(yīng)得收益的企業(yè)，主管部門要將其納入信用評價考核體系中，情節(jié)嚴(yán)重將面臨嚴(yán)厲處罰。（完）
蚌埠新聞網(wǎng)記者 陳瑤
