總體銷售：復蘇不及預期，6月繼續轉弱
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房企銷售復蘇不及預期，出現二次探底。根據《2023年上半年中國房地產企業銷售業績排行榜》數據顯示，2023年1-6月，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，與去年同期基本持平，表明房企銷售復蘇不及預期。從增速看，TOP100房企銷售額，1-4月、1-5月、1-6月同比分別增長12.8%、8.4%、0.1%，增速持續明顯下降，房企銷售出現二次探底的情況。
6月房企銷售繼續轉弱。TOP100房企6月單月銷售額同比下降29.4%，經季節調整后環比下降19.0%。自二季度以來，房地產市場明顯降溫，購房者置業情緒偏弱。步入6月，市場活躍度延續回落態勢，端午假期期間，除個別城市外，各地推盤力度不足，多地以順銷為主，導致銷售額同比大幅下降。
圖：2021年至2023年1-6月TOP100房企累計銷售額及增速情
數據來源：
業績分化：央國企銷售增長強勁，出險民企大幅下降
2023年上半年，房企格局繼續分化，央國企韌性較強、增長強勁，中小房企競爭力表現明顯不足。其中，TOP50房企同比來看，央國企平均增長45.8%，穩健民企增長14.2%，混合所有企業增長7.7%，出險民企下降36.6%。與2021年同期比較，央國企平均增長8.7%，穩健民企、混合所有企業平均下降40%左右，出險民企平均下降超過70%。
表：TOP50中各類企業銷售平均增長水平比較
數據來源：企業公布，綜合整理
TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售額持續提升。2023年上半年， TOP10房企銷售額均值為1542.0億元，較上年增長6.0%；TOP11-30房企銷售額均值為489.3億元，較上年增長1.0%；TOP31-50房企銷售均值為241.0億元，較上年下降6.4%；TOP51-100房企銷售額均值為113.1億元，同比下降9.6%。
企業拿地：投資強度下降
房企拿地降幅有所增加，房企聚焦核心城市頭部價值板塊。根據《2023年1-6月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》數據顯示，2023年1-6月，TOP100企業拿地總額5920億元，拿地規模同比下降10.2%，降幅較上月增加1.84個百分點。值得注意的是，在市場筑底修復的階段，“安全性、流動性、收益性”都較為確定的核心城市優質地塊，是房企“搶地、爭奪”的重心。這類地塊供地稀缺性較強,未來去化速度有保障，市場預期較好。
從50家代表企業拿地銷售比離散圖來看，拿地銷售比內部分化明顯，拿地銷售比依舊較低。50家代表企業上半年拿地銷售比均值為18.2%，較去年同期下降4.3個百分點。1-6月，代表企業拿地投資雖然依舊疲軟，但部分企業投資有所好轉。
房企風險：仍將蔓延和深化，將打擊行業信心
銷售及融資改善有限，債務違約風險仍將蔓延。銷售方面，上半年總體上房企銷售與去年持平，總量復蘇不及預期。融資方面，在“三支箭”支持下，房企發債融資、股權融資出現積極進展，融資支持受益的只是個別房企，大部分中小民營房企融資仍然十分困難；行業融資環境沒有發生明顯改善，根據國家統計局數據，1-5月房企到位資金同比下降6.6%。如果下半年延續當前的銷售及融資態勢，在銷售回款及融資改善有限的情況下，上半年又有幾家房企發生債務違約，下半年房企債務違約風險仍將會蔓延。
房企風險在深化，上市房企退市潮不可避免。部分房企發生債務違約以來，銷售經營及融資等方面受到較大沖擊，上半年已經有2家房企退市，現在有8家房企鎖定退市，還有多家房企面值在1元附近波動或停牌將到18個月在逼近退市，下半年出現上市房企退市潮不可避免。多家房企退市，對于債務重組、保交樓、行業信心提振都將是較大的打擊。
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